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fermage
Statut du fermage
Bail
et usufruit
Les
propriétaires de biens ruraux sont souvent tentés de donner ces biens à leurs
descendants tout en se réservant l’usufruit. L’usufruit entraîne un démembrement
de la propriété. L’usufruitier ne bénéficie plus que de la possibilité
d’user du bien et d’en percevoir les fruits (les revenus). Son descendant
qui devient « nu-propriétaire » pourra disposer seul du bien mais
ne bénéficiera pas du droit d’usage et des revenus du bien reçu en
donation. Ce dernier retrouvera la pleine propriété qu’au décès de
l’usufruitier. Quelles sont donc les conséquences que cela implique au cas où
le bien serait loué.
DROIT
DE L’USUFRUITIER
L’usufruitier
du bien a le droit de s’en servir comme un simple propriétaire. Il pourra
donc habiter la maison, la louer, exploiter les terres…
L’usufruitier
a par ailleurs droit aux « fruits » du bien. Les fruits naissent et
renaissent périodiquement de la chose sans en épuiser la substance, tel est le
cas de la récolte annuelle d’un champ cultivé. Par contre, l’usufruitier
n’a pas le droit aux produits du bien qui sont issus du bien mais en épuisent
la substance, tels que la coupe d’un bois ou le produit extrait d’une carrière.
CONCLUSION
D’UN BAIL
Le
principe posé par l’article 595 du Code Civil est que l’usufruitier ne
peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail, un fonds rural. A défaut
d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier ne peut passer seul un tel acte
qu’avec l’autorisation du juge qui appréciera les intérêts de chacun pour
prendre sa décision. Ces dispositions s’appliquent aux baux soumis ou non au
statut du fermage mais pas aux conventions d’occupation précaire.
Par
conséquent, le bail consenti par l’usufruitier seul est nul à l’égard du
nu-propriétaire qui n’est pas obligé d’attendre la fin de l’usufruit
pour faire constater par le juge cette nullité. Il a cependant un délai de 5
ans pour agir en nullité à compter de la date où il a eu connaissance du
bail.
CONSEQUENCES
POUR LE FERMIER
Le
fermier dont la nullité du bail a été constatée par le juge pour défaut de
consentement du nu-propriétaire, n’est pas en droit de terminer son bail
jusqu’à son terme. Le fermier doit donc se montrer vigilant sur la qualité
de son bailleur.
Il
est à noter que le nu-propriétaire doit donner son accord pour la signature du
bail initial et pour chaque renouvellement.
Il
a été rappelé par le juge que le bail renouvelé avec la seule signature de
l’usufruitier est nul et cette nullité entraîne la survivance du bail antérieur
(Cour de Cassation du 9 juillet 2003).
En
cas de reprise par le bailleur, le congé doit être délivré par
l’usufruitier en qualité de bailleur, sans que l’accord du nu-propriétaire
soit nécessaire. De même, l’usufruitier peut intenter seul une action en résiliation
du bail ou autoriser la cession du bail à un descendant du fermier ou encore
autoriser le fermier à apporter des améliorations au fonds.
L’usufruitier
exerce donc tous les droits reconnus au bailleur mais doit obtenir avant tout le
feu vert de son nu-propriétaire pour avoir le droit de louer.
Rédacteur : Laetitia CALVO - Chambre d’Agriculture -
Tél. 05 49 44 74 74
Permanence
téléphonique : lundi - mardi - vendredi de 9 H 00 à 12 H
00
Mél : laetitia.calvo@vienne.chambagri.fr
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