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fermage
Statut du fermage
Droit
de reprise d'un bien loué
Le bailleur peut reprendre son
bien loué pour lui-même, son conjoint ou ses descendants majeurs ou
émancipés sous certaines conditions.
Les Conditions de Reprise
Pour pouvoir exercer son droit
de reprise, le bailleur, son conjoint ou ses descendants devront justifier de
la compétence professionnelle (diplôme ou expérience professionnelle), ou
à défaut d’une autorisation d’exploiter.
Il devra par ailleurs exploiter
personnellement et effectivement les biens pendant neuf ans selon l’article
L.411.59 du Code Rural. Cet article précise " qu’il ne peut se
limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit
participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente […] ".
Il doit en outre posséder le cheptel et le matériel nécessaire ou à
défaut les moyens de les acquérir.
Date du Congé
D'autre part, le droit de
reprise s'exerce en principe à la date d'expiration du bail. Toutefois, il y
a 2 exceptions si des reprises anticipées ont été prévues dans les clauses
du bail.
En effet, la reprise peut
intervenir à l'expiration de la période triennale si le propriétaire était
mineur lorsque le bail a été conclu ou renouvelé, à compter de la
majorité ou de l'émancipation du bénéficiaire, (exemple : si le
propriétaire mineur était âgé de 15 ans lors de la signature du bail, il
pourra reprendre le bail à sa majorité à 18 ans, 3 ans après la signature
du bail. Cependant si celui-ci était âgé de 17 ans lors de la signature du
bail, il pourra reprendre le bail seulement 3 ans après la signature du bail,
c'est-à-dire à 20 ans).
Enfin, la reprise pourra
également avoir lieu à la fin de la 6ème année suivant le renouvellement
au profit du conjoint ou d'un à plusieurs descendants majeurs ou mineurs
émancipés si elle a été expressément prévue dans le bail.
Toutefois, le preneur qui est
à moins de 5 ans de l'âge de la retraite (60 ans) a le droit de s'opposer à
la reprise jusqu'à ce qu'il ait atteint cet âge. Il pourra contester le
droit de reprise dans les 4 mois du congé qu'il a reçu, soit par LRAR
adressée au bailleur, soit en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux
Ruraux.
Forme du Congé
L'acquéreur sous condition
suspensive de non-préemption par le fermier peut délivrer congé. Si le
preneur renonce à la préemption, le congé est valable. La condition
suspensive se trouve en effet réalisée et, par voie de conséquence,
l'acquéreur est réputé propriétaire rétroactivement à compter du jour de
la vente.
Cependant, l'acquéreur ne peut
se prévaloir du congé donné par l'ancien bailleur en vue de l'exercice du
droit de reprise (article L.411.49 du Code Rural). S'il envisage de reprendre
le bien dont il est devenu propriétaire, il doit délivrer personnellement un
congé dans le délai légal.
Le bailleur qui a l'intention
d'exercer son droit de reprise doit notifier sa décision au preneur par acte
d'huissier (L.411.47). Lorsque la reprise a lieu en fin de bail, le congé
doit être notifié au preneur 18 mois au moins avant la date d'expiration du
bail. Par contre, lorsque la reprise a lieu en cours de bail, le congé doit
être notifié au preneur 2 ans au moins avant le terme de la période
triennale ou sexennale.
Le congé doit mentionner
expressément les motifs du congé donné par le bailleur, en l'occurrence, la
volonté d'exercer le droit de reprise pour exploiter le fonds et doit
également indiquer l'identité, le domicile et la profession du
bénéficiaire de la reprise.
De plus, le congé doit
reproduire les termes de l'alinéa 1er de l'article L.411.54 du Code Rural qui
précise la possibilité pour le preneur de déférer le congé au Tribunal
Paritaire des Baux Ruraux dans un délai prévu par l'article R.411.11 du Code
Rural qui est de 4 mois. La nullité du congé est encourue dès lors que ces
mentions ne sont pas indiquées dans la notification du congé.
laetitia.calvo@vienne.chambagri.fr
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