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famille > 8 avril 2005
Droits de la famille
Droits
et obligations de l'usufruitier
La réserve de l’usufruit est
assez courante dans les donations simples ou donation-partage entre parents et
enfants. Elle confère au titulaire le droit " de jouir de la chose
dont un autre a la propriété ". Le nu-propriétaire disposera ainsi
librement du bien qu’au décès de l’usufruitier qui éteint l’usufruit.
L’usufruit est donc le droit d’user
du bien et le droit aux fruits du bien (des revenus, de la récolte…). Il n’a
pas le droit d’en disposer donc de vendre le bien. Etant donné que la
propriété du bien est démembrée, les droits et obligations de l’usufruitier
ne sont pas identiques à ceux d’un propriétaire ni d’un nu-propriétaire.
A défaut de dispositions du Code
Civil suffisantes, nous avons une jurisprudence abondante en la matière.
DROITS
D’USAGE ET DES FRUITS :
L’usufruitier aura le droit de
se servir du bien comme un propriétaire. Il pourra donc habiter la maison,
exploiter les terres ou louer les biens. Cependant, si pour un contrat de
location d’une habitation, l’usufruitier ne nécessite pas le consentement
du nu-propriétaire, il devra avoir son accord pour un bail commercial ou un
bail rural sous peine de nullité du contrat. A défaut de l’accord du
nu-propriétaire, il devra saisir la justice pour être autorisé à signer seul
le bail. Attention également aux baux renouvelés qui doivent nécessiter l’accord
du nu-propriétaire si les conditions du bail initial sont modifiées même si
le nu-propiétaire n’était pas signataire du bail initial, la donation ayant
eu lieu en cours de bail.
L’usufruitier a également le
droit aux fruits du bien, c’est-à-dire aux récoltes, loyers et fermages. Par
contre, il n’a pas le droit aux produits qui ne sont pas périodiques et qui
épuisent la substance de la chose (coupe d’un bois, produits extraits d’un
courrier…).
DROITS D’AGIR
EN JUSTICE :
L’usufruitier a le droit d’agir
en justice pour défendre ou protéger sa jouissance du bien. Il pourra ainsi
saisir le juge si un intrus occupe le terrain illégalement ou gêne le passage.
OBLIGATIONS DE
JOUIR EN BON PERE DE FAMILLE :
L’usufruitier a l’obligation
de préserver et d’entretenir le bien. Il doit l’utiliser en " bon
père de famille ", c’est-à-dire se comporter comme un
propriétaire soigneux, attentif et diligent. Il doit entretenir le bien, ne pas
le détériorer, le conserver.
L’usufruitier devra notamment
maintenir la destination du bien et le restituer dans l’état où il l’a
reçu mais il peut adapter le mode d’exploitation du bien loué, procéder à
des améliorations. Les transformations du bien seront donc appréciées au cas
par cas.
CHARGES DES
GROSSES REPARATIONS ET DES IMPOTS :
L’usufruitier a la charge des
réparations d’entretien et de la taxe foncière sur les propriétés bâties
et non-bâties. Les dépenses exceptionnelles (grosses réparations) restent à
la charge du propriétaire nu-propriétaire sauf si elles sont occasionnées par
un défaut d’entretien. Les règles de répartition des charges peuvent
cependant être prévues différemment dans une convention. La distinction des
grosses réparations et des réparations d’entretien a fait l’objet de
nombreuses jurisprudences. Ainsi, les réparations d’entretien sont
considérées comme étant les réparations n’affectant pas une partie
importante de l’immeuble, qui ne concernent pas la conservation de sa
structure. Il va par exemple s’agir de la réparation des portes et fenêtres,
des travaux de peinture, de ravalement de façade, de l’installation du
chauffage ou la réfection de l’ascenseur.
Cependant, si le nu-propriétaire
peut forcer l’usufruitier à faire des réparations d’entretien nécessaires
à la conservation de l’immeuble, l’usufruitier ne dispose d’aucune action
pour contraindre le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations.
Il peut donc être utile de
prévoir les obligations de chacun dans une convention pour éviter les litiges
éventuels.
Rédacteur : Laetitia CALVO - Chambre d’Agriculture -
Tél. 05 49 44 74 74
Permanence
téléphonique : lundi - mardi - mercredi – vendredi de 9 H 00 à 12 H
00
Mél : laetitia.calvo@vienne.chambagri.fr
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