Un peu d’histoire
Ce sont des causes historiques, économiques
et politiques qui expliquent qu’en France, il y a dissociation entre la
propriété et l’usage du foncier agricole.
Promulgué en 1946, le statut du fermage qui
soumet le bail à ferme aux impératifs de la loi n’a fait qu’accroître,
par des évolutions législatives régulières, la protection de l’exploitant
au détriment de la liberté du propriétaire.
A l’origine cette protection était
nécessaire pour permettre une stabilité de l’exploitant, preneur à bail.
Aujourd’hui certains propriétaires peuvent
considérer cette protection exagérée. Néanmoins le statut du fermage, qui se
veut équilibré accorde au bailleur des moyens de sanction contre leurs
preneurs défaillants.
Défaut de paiement
En signant un bail, le fermier s’oblige à
respecter les dates de règlement du fermage, soit généralement le 29
septembre.
Il s’agit là d’une date impérative qui
doit être respectée absolument sachant que le fermage est payable à terme
échu.
En conséquence, dès le 30 septembre, le
bailleur non réglé pourrait engager les procédures de recouvrement et faire
courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues.
Le retard dans le paiement des fermages n’est
toutefois sanctionné par la résiliation que si existe :
- deux défauts de paiement concernant tout
ou partie du fermage,
- et persistance du défaut de paiement 3
mois après mise en demeure.
Un bailleur qui ne souhaite pas se laisser
abuser par un mauvais payeur ne doit donc pas attendre un paiement illusoire
et mettre son locataire en demeure de payer son fermage par lettre
recommandée avec accusé de réception. Afin d’être efficace, cette mise
en demeure doit respecter le formalisme exigé par le Code Rural.
En effet, une prescription quinquennale
existe sur les loyers et fermages : au bout de 5 ans, vous ne pourrez
plus réclamer les sommes non réglées.
Négligence du preneur
Le manque de diligence du preneur quant à l’entretien
ou l’exploitation des parcelles louées n’entraîne la résiliation du
bail qu’exceptionnellement.
Elle n’interviendra que si les agissements
du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Une réparation est possible dès lors qu’il
y a preuve d’un préjudice important (dégradation du patrimoine…).
La preuve du mauvais entretien résultera
généralement de constatations faites par expert en comparaison à l’état
des lieux dressé entre les parties au moment de l’entrée en jouissance du
preneur.
Il est donc conseillé d’établir un
état des lieux pour chaque nouveau fermier afin
de conserver une trace constatant la
situation du bien laissé à bail.
Non respect des obligations
d’information du bailleur par le preneur
Le bailleur sera à même de demander la
résiliation du bail lorsque le preneur ne lui aurait pas demandé une
autorisation afin de céder le bail à un enfant ou d’apporter le bail à
une société.
En effet, ces actes nécessitent l’accord
préalable du bailleur. Dans le cadre d’une cession refusée, le preneur
aura la possibilité d’exercer un recours devant le Tribunal Paritaire des
Baux Ruraux afin d’obtenir cet agrément. Tel n’est pas le cas de l’apport
du droit au bail à une société civile d’exploitation.
Lors d’un échange de parcelle entre
fermier, d’une mise à disposition du bail ou d’un assolement en commun,
le preneur doit informer le bailleur de ces changements.
Si cette formalité n’a pas été
respectée, le bailleur pourra demander la résiliation devant le Tribunal
Paritaire des Baux Ruraux.
