Si la formalité que représente l’enregistrement
d’un bail à ferme est généralement facultative, elle n’en présente pas
moins des avantages considérables et notamment pour les actes sous
seing-privé, c'est-à-dire rédigés par les parties à l’acte ou un tiers n’agissent
pas en tant qu’officier public.
L’enregistrement peut se définir comme un
acte accompli par l’administration fiscale selon des modalités variables,
mais comportant, à la base, une analyse des actes présentés (et constatant
des faits juridiques) ou des déclarations effectuées (en l’absence d’acte).
C’est cette formalité qui donne lieu, sauf exception (option TVA bailleur),
à la perception d’impôts appelés droits d’enregistrement.
En règle générale, l’enregistrement est
sans influence sur la validité des actes. S’acquitter des droits d’enregistrement
assure au preneur et au bailleur une sécurité dans leurs engagements, l’un
envers l’autre et envers les tiers.
Cela permet ainsi de donner une date certaine
au bail, ce qui peut s’avérer utile pour l’exercice du droit de préemption
ou encore pour délivrer congé au preneur ou tout autres actes qui nécessitent
d’agir dans certains délais.
Enfin en cas d’acquisition de foncier par le
preneur titulaire du droit de bail depuis plus de 2 ans, il bénéficie du
régime de faveur du droit de mutation de 0,715 % au lieu de 5,09 %. Toutefois,
dans ce cas particulier l’enregistrement est facultatif depuis 2001 : la
preuve de l’existence d’un bail par tous moyens étant acceptée.
Le fait que le bail soit enregistré permet
surtout de rendre le bail opposable aux tiers et notamment à l’acquéreur
éventuel du fonds qui ne pourra pas nier l’existence du bail.
En pratique
Le bailleur et le preneur sont solidaires
envers le Trésor pour le paiement des droits. Le paiement est supporté
uniquement par le bénéficiaire de l’acte, c'est-à-dire le preneur.
Si les actes notariés font partie des actes
pour lesquels l’enregistrement est obligatoire, dans le cadre d’un acte sous
seing privé, le défaut d’enregistrement ne remet pas en cause la validité
du bail.
Tarif
Pour l’enregistrement des baux nouveaux,
ou leur renouvellement un droit d’enregistrement fixe de 25 € est perçu
par les impôts.
Pour la présentation des actes relatifs aux
cessions, résiliations ou tout autre acte qualifié d’innomés, un droit
fixe de 125 € est perçu.
Bien que non obligatoire depuis le 1er
janvier 1999, la formalité d’enregistrement du bail est vivement conseillé
car elle produit des effets non négligeables à terme.
