Ainsi qu’en dispose l’article L.411.46 du
Code Rural, " le preneur a droit au renouvellement du
bail ".
Aussi, arrivé au terme, plusieurs
possibilités s’offrent au bailleur et au preneur.
ACCORD COMMUN DE POURSUIVRE LE
BAIL
En application de l’article L.411.50 du Code
Rural, si les parties n’expriment aucun accord ou désaccord sur les clauses
du bail, qu’il fut conclu pour 9 ou 18 ans, alors celui-ci se renouvelle pour
une durée de 9 ans, par tacite reconduction et aux mêmes conditions que le
bail initial.
Toutes les clauses précédemment contractées
demeurent valables. Cet acte est alors juridiquement considéré comme un
nouveau bail et nécessite un écrit en vertu de l’article L.411.4 du Code
Rural. A défaut d’écrit ce sont les clauses initiales du bail qui
poursuivent leurs effets. Ainsi le bail à ferme établi par acte notarié doit
de nouveau être rédigé par un notaire, si les parties souhaitent disposer d’un
acte authentique constituant un titre exécutoire.
Par ailleurs, l’ordre public énonçant les
règles fondamentales auxquelles il est impossible de déroger, donne un
caractère public au droit au renouvellement. Ainsi, il est fait obstacle à ce
que le preneur y renonce avant de l’avoir acquis.
Toute clause du bail par laquelle le preneur y
renoncerait serait donc nulle.
Attention toutefois, certains baux ne
confèrent pas droit au renouvellement.
Quant aux baux verbaux leur renouvellement ne
nécessitent pas d’autres formalités et c’est le bail type qui fait office
de convention entre les parties pour préciser les droits et les obligations de
chacun.
RENONCIATION AU RENOUVELLEMENT
Le preneur qui entend ne pas renouveler le
bail doit notifier sa décision au propriétaire 18 mois avant l’expiration du
bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (L.411.55).
Le bailleur devra, quant à lui, invoquer un
motif grave et légitime (agissement fautif du preneur, changement de la
destination agricole pour raisons d’urbanisme, preneur âgé, preneur en
infraction avec la réglementation des structures) ou invoquer une clause de
reprise (soit personnelle, soit pour son conjoint ou ses descendants) en
respectant certaines conditions. Dans ce cas le congé du bailleur doit être
signifié par huissier, contrairement à celui du preneur, sous peine de
nullité.
MODIFICATIONS DES CLAUSES DU
BAIL
Le renouvellement n’oblige pas les parties
à respecter les mêmes clauses. Toutefois, celles-ci ne peuvent être
modifiées que d’un commun accord ou par décision judiciaire et doivent
respecter le caractère d’ordre public du statut du fermage.
Par ailleurs, l’ordre public énonçant
les règles fondamentales auxquelles il est impossible de déroger, donne un
caractère public au droit au renouvellement. Ainsi, il est fait obstacle à
ce que le preneur y renonce avant de l’avoir acquis.
En effet, à défaut d’accord entre les
parties, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux fixe le prix et statue sur les
clauses et conditions contestées du nouveau bail.
Seule l’introduction d’une clause
sexennale au profit du conjoint, du ou des descendants du bailleur peut
intervenir unilatéralement à l’initiative du seul bailleur.
Ces modifications peuvent alors survenir
avant la conclusion du nouveau bail, au moment du renouvellement ou dès lors
que la partie concernée n’a pas accompli un acte laissant présumer une
acceptation des dispositions du précédent bail.
